По законодательству каждый гражданин РФ или другого государства вправе приобрести земельный участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это правило не распространяется на приграничные территории.
Перед заключением сделки следует проверить приобретаемую землю на предмет ограничений ее оборотоспособности. То есть на запрет в плане проведения тех или иных операций. При наличии таких ограничений участок не может быть передан в частную собственность.
Виды участков с ограничениями
Основания для ограничения оборотоспособности земельных территорий могут быть разными. В первую очередь речь идет об участках с особенными характеристиками. Например, принадлежащих государству или расположенных в пределах особо охраняемых зон:
- Участок относится к особо охраняемой природной территории. Это парки и памятники природы, дендрарии, ботанические сады, заказники. Ограничения действуют на участки, которые находятся в пределах таких территорий, а не принадлежат им.
- Участки, расположенные на территориях лесных фондов. Эти земли не могут быть переданы в частную собственность, как и объекты лесной инфраструктуры. Например, лесные дороги.
- Земельные участки с водными объектами, принадлежащими государству и муниципальным органам. Это может быть искусственный или природный водоем, водоток или водохранилище, болото или подземные воды.
- Территории, на которых расположены объекты культурного и исторического значения. К ним относятся памятники культурного наследия народов Российской Федерации, объекты из Списка всемирного наследия, заповедники истории и культуры, объекты археологического наследия и музеи-заповедники. Полный список содержится в федеральных законах и правовых актах субъектов РФ. Например, в постановлении Правительства РФ № 1143 от 6 октября 1994 г.
- Участки, предоставленные для обеспечений нужд таможни, обороны и безопасности.
- Наделы, находящиеся в пределах закрытых административных территорий.
- Земля, предназначенная для строительства и эксплуатации федеральных, региональных, муниципальных автодорог, объектов железнодорожного и водного транспорта, а также навигационных сооружений судоходного и воздушного движения. Конкретные виды таких объектов содержатся в Законе № 171-ФЗ.
- Территории, на которых расположены сооружения комической инфраструктуры и гидротехнические объекты.
- Земельные участки, предоставленные для производства ядовитых веществ или загрязненные опасными отходами и радиацией, подвергшиеся биогенному загрязнению.
- Участки на территориях, которые зарезервированы для муниципальных и государственных нужд.
- Земля, находящаяся в 1-ом и 2-ом поясах зон санитарной охраны источников водоснабжения для питья и хозяйственно-бытовых нужд.
- Территории в пределах береговой полосы, которые установлены в соответствии с ВК РФ.
- Сельскохозяйственные угодья, включая сады, огороды, участки для строительства гаражей и подсобных помещений.
Также ограничения применяются в отношении участков, на которых расположена недвижимость.
Какие моменты должны насторожить покупателя при приобретении земли?
При покупке земли важно обратить внимание на наличие ограничений, которые могут быть бессрочными и переходят к новым владельцам вместе с правом собственности. При совершении сделки покупателя должны насторожить следующие моменты:
- документы на участок не были своевременно переоформлены;
- в выписке из ЕГРН указано, что наряду с ИЖС можно использовать землю для других целей;
- земля с обременением — находится под арестом или залогом банка;
- через участок проходят ЛЭП, тепловые сети, узлы коммуникации, самовольные строения или свалка;
- участок граничит с военным городком или зоной с особыми условиями, а также рядом с санитарной территорией или границей государства.
Со временем все эти спорные моменты могут перерасти в судебные дела. О запретах покупатели могут узнать уже после сделки купли-продажи. Для ИЖС такие участки использовать нельзя. Таким образом, важно предварительно ознакомиться с документацией. А еще лучше проконсультироваться по поводу такой крупной покупки с юристом, специализирующимся на земельных вопросах.