Многие ошибочно считают, что имущество, приобретенное за время брака, автоматически является собственностью обоих супругов. Они уверены, что ни один из них не сможет продать его или распорядиться им каким-либо другим способом без уведомления или согласия второго.
Для таких людей судебная практика по случаям продажи общего имущества без получения одобрения от другого супруга может оказаться неприятным сюрпризом.
На данный момент в законодательстве установлено обязательное условие для заключения сделок с общей недвижимостью от имени только одного супруга. Требуется предоставление письменного и нотариально заверенного согласия от второго (Семейный кодекс РФ, статья 35, пункт 3).
Но! Суды не считают неправомерным дарение или продажу общей собственности при отсутствии указанного согласия, если они были совершены уже после официального расторжения брака.
Пример: в зарегистрированных семейных отношениях супруг купил коммерческое помещение. Недвижимость была оформлена на его имя. Однако стороны не заключали брачный договор и данный актив признавался совместно нажитым (СК РФ, статья 34).
Через несколько лет состоялся развод. Спустя год мужчина решил продать помещение и заключил сделку, не запрашивая согласия от бывшей жены. Как только об этом стало известно бывшей супруге, она подала заявление в суд с требованием признать соответствующий договор недействительным. В иске женщина ссылалась на то, что купля-продажа произошла без одобрения с ее стороны.
Но суд не увидел в описываемой ситуации каких-либо нарушений закона. В нормативных актах указывается на необходимость получения согласия именно от супруга. А стороны конфликта на момент совершения сделки были в разводе и не являлись друг для друга мужем и женой.
В Верховном суде РФ также поддержали эти выводы. Было отмечено, что нормы семейного законодательства нельзя применять к уже бывшим супругам. Для оспаривания сделки по распоряжению совместным имуществом одной стороной без согласия второй нужно руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ, в частности статьей 253.
Придется доказать, что новый собственник был в курсе покупки спорной недвижимости. То есть на момент заключения сделки хорошо знал: имущество принадлежит обоим бывшим супругам и второй из них против его продажи. Если подтвердить это нечем, то истец получит отказ в удовлетворении иска и сделка останется в силе. ВС РФ неоднократно указывал на правомерность подобного подхода в своих определениях по результатам рассмотрения аналогичных споров (например, 31-КГ19-8 и 80-КГ20-3).
Сложившаяся практика должна вызвать справедливые опасения у супругов, которые по документам не числятся собственниками фактически общего имущества. В случае расторжения брака супруг, на чье имя оформлена недвижимость, сможет единолично, беспрепятственно и быстро продать ее. Отменить сделку, даже если второй супруг был против, окажется невозможным.
Таким образом, для избежания проблем и потери законного имущества очень важно как можно быстрее провести официальный раздел и закрепить права собственности на свои доли.