Заключая любой вид договора, важно помнить об особенностях его регулирования с точки зрения правового поля. Отсутствие обязательных критериев в документе влечет несоблюдение сторонами надлежащей формы сделки, что приводит к рискам.
Таким образом, благодаря сложившейся практике в наших силах уменьшить возможные «острые углы», которые возникают при совершении купли-продажи.
Рассмотрим, какие риски чаще всего встречаются, а также определим, каким образом их можно исключить.
ВАРИАНТ № 1
Несоблюдение формы договора
Гражданским кодексом предусмотрена обязательная письменная форма. Ее отсутствие влечет недействительность договора. Несмотря на то что существуют различные письменные виды (обмен письмами, телеграммами, электронными документами и др.), законодатель прямо указал на обязательность составления документа и подписания обеими сторонами.
И на практике иные подтверждающие факты заключения и затем исполнения договора чаще всего остаются без внимания и ведут к несоблюдению формы.
Таким образом, в обязательном порядке составляется договор в предусмотренной законом форме.
ВАРИАНТ № 2
Отсутствие существенных условий в договоре
Из-за отсутствия существенных условий, которые стороны иногда забывают указывать, договор рискует стать незаключенным. Применительно к купле-продаже и любым другим видам документа существенным условием является указание:
- сведений, позволяющих определить недвижимое имущество;
- расположения объекта;
- цены имущества.
Если вы выступаете в роли покупателя, потребуйте выписку из домовой книги у продавца, чтобы определить всю хронологию регистрации граждан.
ВАРИАНТ № 3
Неприменение специальных законов
Например, если в договоре купли-продажи фигурирует участок, важно помнить о применение Земельного кодекса.
Согласно данному НПА, объектом такой сделки может быть только тот земельный участок, который прошел государственный кадастровый учет. Кроме того, продавец обязан предоставить покупателю информацию об обременениях и ограничениях использования.
Обратившись к Земельному кодексу, вы также сможете ознакомиться с заведомо недействительными условиями договора, подробнее узнать об уменьшении выкупной цены и возмещении убытков в связи с этой ситуацией.
ВАРИАНТ № 4
Отсутствие предварительной договоренности между сторонами
Покупка объекта недвижимости — сделка не из простых, поэтому процесс может затянуться на несколько месяцев, год. Не исключено, что продавец и покупатель могут изменить свои решения, потому сторонам важно обезопасить себя.
С этой целью можно составить предварительный договор в свободной форме, чтобы заранее согласовать все условия. Срок заключения основного будет установлен условиями предварительного. А если стороны не достигли соглашения в этом вопросе, то срок будет ограничен по закону на год.
Помните: предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной. Вы можете предусмотреть и задаток.
ВАРИАНТ № 5
Нотариальное удостоверение
Если собственник владеет недвижимостью единолично, является дееспособным, отчуждает объект целиком либо долю в праве на этот объект, то нотариус для оформления договора купли-продажи не нужен.
Однако, чтобы не подвергать сделку риску, стороны обязаны подойти к данному вопросу внимательно и заранее выяснить, необходимо ли нотариальное удостоверение. Иначе Росреестр просто не примет объект на регистрацию.
Например, нотариус точно необходим, если объект покупают супруги в долевую собственность или продавцом выступает лицо несовершеннолетнее, недееспособное, ограниченно дееспособное.